Как выбрать квартиру правильно: на что обратить внимание при покупке

Содержание

Меблировка и бытовая техника

Чтобы иметь доходный и бесперебойно работающий бизнес по сдачи в аренду жилой недвижимости, нужно ее меблировать. Наиболее популярные минимальные требования:

— двуспальная кровать со встроенными ящиками для постели (нужно сразу предусмотреть влагостойкие наматрацники, которые не должны сниматься жильцами);

— вместительный шкаф, лучше – под потолок, это сэкономит полезное пространство;

— письменный стол со стулом;

— открытые полки под необходимые мелкие вещи;

— кухонная мебель: разделочный и обеденный стол со стульями, минимум одна навесная полка.

Минимальный набор бытовой техники ограничивается: холодильником с морозилкой, стиральной машиной и кухонной плитой с духовым шкафом. Для повышения классности сдаваемого жилья, дополнительно стоит приобрести:

— телевизор, который для надежности нужно закрепить на стене;
— утюг с гладильной доской;
— Wi-fi-роутер;
— микроволновая печь;
— электрический чайник;
— фен.

Дополнительно привлечет арендаторов наличие постельного белья, которое можно приобрести в секонд-хенде, а также посуды, включающей пару сковородок и кастрюль с дешевыми тарелками и кружками.

Однако меблированную квартиру от застройщика приобретать не стоит по причине ее высокой стоимости и минимального количества предметов. Но и без мебели сдавать жилье не разумно, так как у многих потенциальных съемщиков даже необходимого минимума нет. Поэтому нужно хотя бы наименьшими условиями обеспечить квартиросъемщика. Лучшим вариантом будет — потратиться на функциональные относительно нестарые предметы мебели, а не древний разваливающийся хлам.

Чистота бумаг — залог спокойствия

«Чистые» документы на квартиру означают, что новые владельцы не столкнутся с неожиданными неприятностями в виде повестки в суд или появления новых претендентов на только что купленную жилплощадь. Поэтому, покупая квартиру, необходимо особенно внимательно проверить все документы. Будьте бдительны, если:

собственниками являются пожилые люди;
собственники недавно вступили в наследство, но не являются близкими родственниками наследодателя;
квартира приобретена по договору ренты;
в квартире были прописаны маленькие дети.

Надежнее всего обратиться к специалистам. Они и документы проверят, и с перепланировкой помогут разобраться, и составят юридическое заключение, проанализировав риски, связанные с приобретением выбранной квартиры.

На каком этаже купить квартиру?

Давайте разберемся на каком этаже лучше всего купить квартиру. Может быть зря все отметают первый и последний этажи.

Минусы квартиры на первом этаже:

сыро и холодно, особенно когда отключают отопление, если дом плохо обслуживается то проблем будет много
нужны дополнительные меры безопасности от воров
шум на площадке
в окна хорошо видно как прохожих на улице, так и жильцов в квартире (снимал одно время квартиру на первом этаже, меня это раздражало)
если до последних этажей сомнительные личности, всякие проповедники и т.п. просто не доходят, то на первом этаже могут быть частыми гостями

Плюсы квартиры на первом этаже:

ни каких проблем с переездом, ремонтом — не нужно далеко и высоко ходить
не нужно беспокоится о соседях снизу, что их затопите или т.п.

Минусы квартиры на последнем этаже:

если дом обслуживается плохо, то возможны различные протечки крыши
высоко подниматься, особенно при поломке лифта (каково будет подняться на 17 этаж, к примеру)
любой ремонт или покупка мебели обернется суровым испытанием или большими расходами на подъем до квартиры
частая проблема многоэтажек — это слабый напор воды или она холодная

Плюсы квартиры на последнем этаже:

нет шума соседей сверху, а это я вам скажу очень важный плюс (что делать если шумят соседи)
на верхних этажах обычно теплее
хороший вид из окна + никто не заглядывает к вам с улицы
соседи вас не затопят, что более вероятно чем потоп из-за протечек крыши (что делать если вы или вас затопили соседи читайте в следующих заметках: часть 1, часть 2 — личный опыт)

Как видите из приведенного сравнения, квартира на разных этажах может как облегчить жизнь, так и усложнить.

Оптимальным вариантом можно считать с 3 по 5 этажи.

Какую планировку квартиры лучше выбрать?

На самом деле сейчас очень много вариантов из чего выбрать и главным критерием будет вкус покупателя.

Парочка мыслей о том что удобно, а что нет:

Если одна из комнат проходная — это удобно пока в семье нет детей, по мере появления и взросления, придется делать перепланировку или менять квартиру.
Окна квартиры выходят на противоположные стороны дома — это может быть удобно, утром солнце с одной стороны, а вечером с другой. В квартире будет светлее.
Количество комнат — это дело индивидуальное, кому-то лучше 3-ка с меньшими по площади комнатами, чем двушка с более просторными, но помните что каждому человеку время от времени нужно побыть одному, а в квартире где живет большая семья может просто не быть места.
Комнат-многоугольники — с одной стороны, все привыкли к стандартным помещения и пятиугольная комната может показаться не удобной, с другой стороны это повод пофантазировать при обустройстве.
Северная сторона, да и восточная по большей части — в квартире будет темно круглый год, а это дополнительные расходы на освещение, да и просто дискомфорт. Хотя восточная сторона — еще более менее терпимо днем.
Южная и западная стороны — если климат у вас жаркий, то без кондиционера не прожить. Это доп расходы. Летом будет как в парнике. Если у вас маленький ребенок, то подумайте заранее, что лучше кондиционер для южной стороны или обогреватель и включенный свет для северной стороны.
Раздельный санузел — это удобно (не нужно ждать пока кто-то моется или кто-то в туалете), а совмещенный — это просторно (если большой).
Кухня-студия — если это 1-ка и в ней живет семья, то это не удобно; если это 2-ка то считайте у вас однокомнатная квартира с большой кухней (особого смысла в этом нет), а вот 3-ка с кухней студией, то намного удобней когда кухня совмещена с гостиной, т.к. основное время проводится в ней, но при этом остается больше свободного места.

Постарайтесь проверить надёжность застройщика

На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На основе всех этих факторов можно судить о рисках долгостроя и качестве жилья, но дать оценку без опыта и знания рынка крайне сложно — лучше обращаться к экспертам в агентства недвижимости.

Что можно проверить самостоятельно, чтобы снизить риски, выбирая новостройку:

2. Запросите у менеджера в офисе продаж документы о застройщике (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, бухгалтерскую отчётность за последние три года, аудиторское заключение). Их должны предоставить по требованию согласно ст. 20 214-ФЗ — подлинники или заверенные копии.

4. Загляните на сайт застройщика и изучите его портфель — список активных и завершённых проектов. Наличие готовых новостроек говорит об опыте компании и даёт возможность лично убедиться в качестве строительства, приехав на объект.

5. Посетите форумы дольщиков, социальные сети и сайты с отзывами о застройщике. Информация из открытых источников часто субъективна, но систематические упоминания о срыве сроков, банкротстве и других нарушениях должны насторожить.

Информацию о девелопере также можно получить через единый реестр застройщиков Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Там будут указаны все объекты компании, её реквизиты, контакты, учредители и документы.

Оценка местоположения дома и его безопасности

При выборе жилья большую роль играет имеющаяся инфраструктура. Парковка для автомобилей, парк для прогулки с ребенком, удаленность от остановки общественного транспорта и безопасность в ночное время суток – все это имеет значение и обеспечивает комфортные условия проживания в новом доме. Если среди новоселов есть дети или пожилые люди, стоит уточнить расположение поликлиники, магазинов и рынков, школы или детского сада. Прилегающая к дому территория должна быть благоустроенной, мусор – регулярно вывозиться, подъезды — поддерживаться в чистоте, а лифт – исправно работать. Если же возле нового дома постоянно ведется ремонт труб и коммуникаций, говорить о качестве новой квартиры не приходится. Иначе после новоселья вы столкнетесь с постоянными проблемами в вопросах энерго- и водоснабжения, решать которые придется за свой счет.

Незаконная перепланировка при покупке квартиры

При покупке квартиры стоит проверить наличие или отсутствие перепланировки в ней. Данные изменения в жилом помещении, если они производились, должны быть отражены в техническом паспорте квартиры. Он должен быть сделан непосредственно перед продажей.

Незаконная перепланировка очерчена красными пунктирными линиями.

Не следует приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой, так как ее наличие влечет административный штраф в размере 2000-2500 рублей ( КоАП РФ). Перед осуществлением перепланировки необходимо получить разрешение в Административно-технической инспекции, иначе она будет являться незаконной.

Главные вопросы при выборе новой квартиры

Потенциальный покупатель может поставить перед собой вопросы, отвечая на которые последовательно и обоснованно, получит ясное представление о выборе. И сможет сначала определить круг объектов, а после остановиться на одном из них.

Какова цель покупки? — квартира для проживания, вложения денег, получения прибыли от сдачи, возможность передать имущество детям.
Каков уровень комфорта в ЖК, есть ли дополнительные удобства от застройщика?
Какова площадь квартиры? — комфортное проживание зависит от возможности разместиться в ней, организовать использование пространства.
Сколько и каких комнат должно быть, какого типа планировка вас устроит? Каковы особенности поэтажной и внутриквартирной планировки?
Какого типа дом можно считать наиболее комфортным и надежным?
Где находится новостройка, какова дорожная и транспортная ситуация в районе?
Чего вы ожидаете от инфраструктуры района, доступности социальных и коммерческих объектов, какова должна быть застройка?
Важны ли для вас паркинги, благоустройство территории, виды из окон, высотность ЖК и общая планировка участка?
Какая из схем покупки вас устраивает с учетом финансовых возможностей и сроков?
Как вы намерены определять надежность застройщика, есть ли у вас понимание механизмов продажи?

Это 10 главных вопросов по выбору квартиры, на которые предстоит ответить будущему покупателю. Если ответы есть, значит, вы готовы начинать поиск и выбирать варианты. Мы будем рассматривать подробности по очереди, давая развернутые ответы. Материал можно воспринимать как инструкцию по выбору квартиры в новостройке для тех, кто не изучал вопрос подробно.

Хочу что-то нестандартное

Сейчас многие застройщики предлагают уникальные квартиры в новых домах: двухъярусные, с огромными ванными комнатами, панорамными окнами, террасами или каминами. Причём это не только элитное жильё, но и вполне доступные варианты всего на 10-15% дороже обычной недвижимости.

Необычные варианты можно найти и на вторичном рынке. Только не забудьте уточнить, узаконена ли перепланировка. Если нет — то ипотеку на такую квартиру могут не дать.

Запишите все свои пожелания

Сверяйтесь со списком при самостоятельном поиске или отдайте его риелтору. Хороший специалист поймёт ваши желания — и будет выбирать квартиру как для себя.

Дайте себе время. Посетите квартиру несколько раз в разное время суток, погуляйте по району. Представьте, что уже живёте здесь. Именно от ваших ощущений, больше чем от технических характеристик, зависит, станет ли это место любимым домом для вас и вашей семьи.

Как выбрать квартиру. Оптимальное время просмотра

Лучше всего проводить просмотры жилья в дневные часы. Вы не только сможете своими глазами увидеть, как организовано в квартире естественное освещение, но вам будет проще оценить ваши дополнительные материальные вложения, которые будут необходимы для произведения ремонтных работ. Обязательно осмотрите не только стены и потолки, но и состояние отопительных приборов, труб и т.д.

https://youtube.com/watch?v=eJkFzCZ4lq0

Если вам очень понравилась квартира, то все равно забывать о том, что она находится в конкретном доме -не стоит. Перед внесением аванса найдите время, приехать к дому в дневное время суток. Посмотрите, как далеко находится транспортная остановка, магазины, поликлиника, школа и прочие необходимые вам заведения. Не надо выискивать недостатки, просто оцените район с той точки зрения, удобно вам будет тут жить или же нет.

Еще весьма актуальный момент в таком вопросе, как правильно выбрать квартиру — благополучные соседи. Мало кому понравится, если за стеной будут буянить молодежные компании, а на лестничной площадке собираться местные алкоголики. Естественно, познакомится со всеми соседями в многоквартирном доме, возможности нет. Для начала поинтересуйтесь у продавцов квартиры, кто их соседи. Рассчитывать на то, что вам однозначно скажут правду, не стоит. Все понимают, что проблемное соседство снижает шансы на выгодную продажу жилья, но просто понаблюдайте за реакцией нынешних хозяев квартиры, если вы заметите, что они смущаются или как-то испытывают какой-то дискомфорт, отвечая на ваш вопрос, то стоит насторожиться. Конечно, если вопрос стоит о том, как выбрать квартиру в Москве, то это осложняется тем, что нередко, даже соседи по лестничной площадке знают друг друга, обычно, только в лицо. Однако если соседи не проблемные, то вам об этом сообщат прямо и открыто.

Узнать о неблагополучном соседстве поможет и общее состояние подъезда. Грязь на площадках и в лифте, окурки, пустые бутылки — все это должно вас насторожить

Обращайте внимание и на состояние соседских дверей. Ободранный дерматин, непрезентабельный вид и прочие признаки неблагополучия сразу бросаются в глаза

Оптимальным вариантом будет пройтись с верхнего этажа по нижний, но в крайнем случае, осмотрите хотя бы этажи сверху и снизу вашего потенциального жилья.

И еще один вариант побольше узнать о соседях: расспросить бабушек возле подъезда. При наличие в доме «проблемной» квартиры, вам обязательно расскажут во всех подробностях кто и каким образом нарушает покой остальных жильцов.

Как выбрать квартиру в новостройке

Если ваше новое жилье расположено в новостройке то стоит обратить внимание на качество транспортного сообщения, нередко выбраться из новых районов в центр превращается в целую проблему: метро еще не построили, автобусы ходят редко, к тому же на дорогах постоянные пробки. Стоит также обращать внимание на инфраструктуру

Конечно, со временем в новом районе построят и школы, и магазины, и бытовые предприятия, но решите для себя, готовы ли вы несколько лет терпеть ежедневные неудобства

Стоит также обращать внимание на инфраструктуру. Конечно, со временем в новом районе построят и школы, и магазины, и бытовые предприятия, но решите для себя, готовы ли вы несколько лет терпеть ежедневные неудобства

Стоит также оценивать расположение комнат, естественное освещение, планировку. Решите для себя, удобней ли вам приобрести готовую квартиру или же подойдет квартира без отделки. Последний вариант обойдется подешевле, но вам придется немалую сумму потратить на ремонт.6

КАК НЕ НЕРВНИЧАТЬ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ

Когда трудно выбрать жилье из нескольких вариантов, можно нарисовать себе таблицу. В эту таблицу надо занести все «за» и все «против» по каждому варианту

При этом важно помнить, что «за» и «против» бывают разные – они имеют разный вес. Обязательно подумайте, сколько весят эти пункты в вашей системе ценностей, и только потом занесите их в сравнительную таблицу

Этот поможет сделать выбор.

Кроме того, если вы не можете выбрать квартиру из нескольких вариантов, есть другой выход – отложить на время свой выбор.

Чтобы не нервничать при покупке жилья, следует сохранять рациональность, стараться мыслить здраво, не рисуя себе преувеличенные картины обмана со стороны продавцов недвижимости. Также от нервов поможет избавиться помощь близких людей. Покупайте квартиру не в одиночку, пусть вам помогут в этом друзья или родственники.

Психология пространства – крайне молодая наука. И вопросов в ней больше, чем ответов. Поэтому все советы, приведенные в тексте, не могут работать в 100% случаев.

Алексей Синяков

Получение информации о хозяине и соседях

Отвечая на вопрос, как правильно выбрать квартиру при покупке, специалисты иногда опускают момент знакомства с владельцем и соседями. Сомнительный контингент с вредными привычками, постоянные ремонты с перфоратором за стеной, грязь и курение на лестничной площадке, громкая музыка и крики по ночам – все это может стать для новосела неприятным сюрпризом. Поэтому стоит не полениться и уточнить информацию о качестве жизни в новом доме у кого-то из пожилых людей у подъезда или у ваших знакомых, проживающих в том же районе.

Если вы сомневаетесь в правильности сделанного выбора, обратитесь за помощью к квалифицированному риелтору с хорошей репутацией. Он подскажет, какую квартиру лучше брать, а также – самостоятельно подготовит документы для продажи и подскажет, как правильно вступить в права и оформить их переход. Кроме того, специалист осмотрит выбранное жилье вместе с вами и даст свои рекомендации, опираясь на практический опыт и знание рынка.

Нюансы выбора планировки

При выборе недвижимости оценивается имеющаяся планировка. Если покупается однокомнатная квартира, то обычно имеется стандартное расположение кухни относительно спальни. Но если выбирается двухкомнатная или трехкомнатная недвижимость, то планировка имеет огромное значение.

Желательно избегать угловые квартиры, так как все комнаты будут влажными и холодными, причем даже в кирпичном доме. При оценке планировки учитываются размеры каждого помещения, а также сторона, на которую выходят окна. Застройщики дают совет покупать жилье с выходом на южную сторону, так как здесь будет много солнца, но при этом в летнее время в помещениях будет очень жарко.

Оптимальным решением считается жилье со свободной планировкой, но на ремонт придется тратить много времени и денег, так как необходимо устанавливать межкомнатные перегородки. Какие квартиры лучше не покупать? Рекомендуется отказаться от покупки жилья со сложной и неровной планировкой. Это обусловлено сложностью оформления углов и необходимостью покупки нестандартных предметов интерьера.

Какой этаж выбрать?

Между этажностью и климатом в квартире есть определенная связь. Квартиры на первых этажах зачастую страдают от повышенной влажности. Если при этом окна выходят на северную сторону, а перед домом растут деревья, то в комнатах будет сумрачно и свежо. Но есть в этом и преимущества: в таких квартирах очень комфортно в жаркие месяцы. Ну а недостаток света можно компенсировать, поставив дополнительные светильники.

Выбирая квартиру на последнем этаже, готовьтесь, что, летом, напротив, будет очень жарко. Но это относится в основном к домам экономкласса, в которых, как правило, отсутствует технический этаж. Если же он есть, то «перегрев» в летние месяцы вам не грозит.

Эксклюзивность

Если приобрести просторную (независимо от количества комнат) недвижимость с эксклюзивным ремонтом, расположенную около делового центра, то оптимальным решением будет сдавать ее посуточно, что увеличит спрос и ускорит окупаемость.

Также у состоятельных граждан (особенно у менеджеров высшего звена, приехавших из европейских стран) популярностью пользуются квартиры, которые расположены на мансарде, в полуподвале либо имеющие уникальную необычную планировку, за что они платят повышенную стоимость. В этом случае часто арендаторами выступают нанявшие их компании, что упрощает урегулирование спорных вопросов.

Ключевые критерии покупки жилья

Помимо уже рассмотренных важных аспектов, учитывать нужно и такие моменты:

Стоимость. Она во многом как раз и будет зависеть от района, этажа, планировки, площади, количества комнат, развитости инфраструктуры, экологии и т. д

Важно найти вариант с оптимальным соотношением цены и всех этих параметров;
Планировка и перепланировка. Расположение, размер помещений играет немалую роль в обеспечении комфорта и уюта

В этом смысле жилье в новостройках имеет преимущество – во многих из них владелец может получить «коробку», а потом сам распределить в ней размещение комнат и других помещений. Внести изменения в планировку можно и во вторичном жилье, но перепланировка должна быть узаконенной, внесенной в техпаспорт. Иначе можно получить штраф;
Прилегающая территория. Следует оценить ее ухоженность, инфраструктуру, чистоту и т. д.;
Состояние дома. Стоит узнать год его возведения, уточнить, не является ли он аварийным, оценить состояние подъезда (ухоженность, чистота, влажность и т. д.), лифта. Поинтересуйтесь, в каком состоянии находятся общедомовые коммуникации;
Соседи. После покупки неприятной неожиданностью может стать неблагополучное соседство, поэтому нелишним будет сразу познакомиться с потенциальными соседями хотя бы снизу, сверху, с вашего будущего этажа;
Состояние самого жилья
Прежде всего уделите внимание состоянию коммуникаций. Изучите потолок, стены, пол – насколько они ровные, нет ли трещин, плесени, грибка, потеков, влажности
Вам выбирать – квартира ремонт должна иметь капитальный или косметический. Но даже если вам попался второй вариант, это не признак того, что жилье в плохом состоянии. Многие люди перед продажей просто приводят его в более-менее презентабельный вид, оставляя возможность будущим владельцам сделать ремонт на свой вкус.

Watch this video on YouTube

Как выбирать квартиру на вторичном рынке?

Прежде всего, уточним основные цели: квартиру покупают чаще для целей собственного проживания, но немало и тех, кто покупает квартиру в инвестиционных целях.

Инвестиционные квартиры рассматривают люди, которые имеют солидные свободные средства, и имеют необходимость их надежно разместить на длительный срок. Для этого покупают либо «виртуальные» квартиры в новостройках на стадии строительства с целью последующей перепродажи (потенциально более доходный, но рисковый вариант), либо готовые квартиры на вторичном рынке, для последующей сдачи их в аренду.

Разница этих двух основных целей определяет разницу набора критериев выбора квартиры для покупки. В случае выбора квартиры для собственного проживания, Покупатель больше ориентируется на личные предпочтения и житейские удобства, а в случае инвестиционной покупки – на перспективы того или иного сегмента рынка жилья.

Представленные ниже критерии выбора заслуживают, как минимум, чтобы на них обратили внимание при поиске квартиры для собственного проживания. Удержать их все в голове – затруднительно, поэтому рекомендуется в процессе поиска всегда иметь их под рукой в письменном или онлайн виде

Так меньше шансов, что мы упустим что-либо, о чем потом будем сожалеть.

Критерии поиска квартиры на вторичном рынке (Жми! Список откроется во всплывающем окне.)

Внешний вид и ближайшее окружение дома можно быстро оценить не только по фотографиям в объявлении, но и онлайн – с помощью панорам (кнопка «Панорамы улиц») на Яндекс.Картах по номеру дома (). При этом нужно понимать, что с момента последней фотосъемки кое-что могло уже измениться.

Сравнение вариантов, какую квартиру лучше всего купить

Вариант №1: Купить квартиру с плохим ремонтом или квартиру с готовым ремонтом

Уже из заголовка понятно в чем будет разница:

Если решили делать ремонт, то нужен запас денег и времени, жить в этой же квартире и делать ремонт не самый лучший вариант. Иначе весь процесс растянется на долго.
НО, плюс в том, что качество ремонта вы можете проконтролировать, сюрпризы будут сведены к минимуму, получите то что нравится именно вам.

Если покупать готовую квартиру, то стоит ждать следующего:

Денег заплатите больше, а качество не гарантированно. Все может отвалится через пару месяцев, к продаже мог быть сделан самый дешевый косметический ремонт.
Если повезло и квартира попалась действительно хорошая, то можно сразу заехать и жить несколько лет даже не задумываясь о ремонте.

Чтобы понять о чем речь, читайте следующие статьи:

Сколько стоит сделать ремонт в квартире
Сколько времени займет ремонт в квартире
План ремонта квартиры

Вариант №2 — Купить квартиру с хорошей планировкой или ремонтом

Тут важно понимать, что ремонт вы сделать всегда сможете, а с планировкой все может быть сложнее.
Если не удастся узаконить перепланировку, то при продаже возникнут проблемы.
Ремонт может занять несколько месяцев, а вот жить с хорошим ремонтом, но в с маленьким коридором или кухней придется годами.
Перепланировку могут заставить восстановить, если на вас «обидятся» чем-то соседи.

Взвесьте все за и против.

Вариант №3 — Что лучше при покупке квартиры выбрать большую площадь или хороший район

Большая площадь — это комфорт.
Удобный, спокойный район — это тоже комфорт.

Какому варианту отдать приоритет?

Нюансов может быть много и сравнивать нужно каждый отдельный вариант.

Задайте себе следующие вопросы:

Насколько площадь будет меньше или больше?
Будет ли вам комфортно в квартире с данной площадью?
Может быть купить квартиру с тем же количеством комнат, но меньше по площади в более удобном районе?
Спокойный и безопасный ли район?
Долго ли придется добираться из данного района в до работы?
Насколько развита инфраструктура района?

Если квартира будет на 5-10 м2 меньше — это проблема? А если каждый день придется тратить по несколько часов на дорогу?

Как выбрать квартиру и не пожалеть о покупке